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第27章 要敬畏(2)

  以招标为例,在标书中设置不合理的限制条件,量身定做的案例一直存在。如果研究一下过去几年各个地方政府的土地招标文件,真是五花八门,充分发挥了这些人的想象力。

  实际上,控制地价只要加大土地的供应量,地价自然会降下来,没有必要在交易方式上去下功夫。交易方式不会从根本上影响价格,不透明的交易方式,才会滋生腐败。

  土地交易的金额非常巨大,如果政府的监管部门不在标书的制定和招标环节中做到公正和透明,就一定会有许多的土地掮客来钻这个空子,他们的存在说明房地产市场还不是一个成熟、透明、公平的市场。

  与此同时,随着政府各种政策的出台,中国的房地产企业面临着两极分化的趋势,也意味着多少人盼望着的房地产行业的整合开始了。一些好的企业、资金安排健康的企业会在这次整合过程中得到新的、更大的发展空间,而那些资金状况不好的企业,将面临巨大的考验。

  中长短期调控的艺术

  房地产市场和经济发展的过程中,各种政策要随时根据市场的变化进行调整,没有开始,也没有结束;没有力度大、力度小的标准。就如同开汽车一样,手始终要握着方向盘,同时根据需要不断调整油门、离合和刹车。只要汽车开动了,手一刻也不能离开方向盘,要不断地调整方向。对房地产的调控也是如此,要持续适度地去调整,但不能情绪化、用猛力,新手开车时,经常掌握不好适度的原则,在马路上画“8”字,就是因为用力太猛了。

  对房地产市场的调控有三方面的政策:长期的、中期的和短期的。长期的政策如税收政策,前一段大家热议的物业税、房产税,要以十年、二十年甚至更长的时间周期去考虑,目标是考虑未来社会收入和财富分配应该如何调整。

  物业税属于资产税,商业物业已经在征收房产税了。征收物业税的目的是增加持有住房的成本,让空置的房子有效利用起来,让没有房的人有房住。

  物业税能够真正抑制房价。物业税的问题已经讨论了近十年了,大家总是认为行不通,也许现在物业税出台的时机还不成熟,我想迟早有一天物业税会实施的。这对房地产市场,对社会实现公平都有好处。中国的税赋相比其他国家比较高,中国现在大的背景是在减税,而且在金融危机的大环境下,实行积极财政政策都是向减税这个方向发展。但物业税与其他税种不同,征收物业税第一可以缓解房价上涨的压力,第二可以减少贫富悬殊。

  中期政策如土地政策,要有两三年的提前量,今天供应土地,明年、后年才能形成市场上房子的供应量,才能通过供应量的增加去影响房价。这些政策不会立竿见影,虽然会影响市场中人们的预期,但真正要发挥作用是长期的事。

  另一类政策是短期政策,即今天出台,明天就会见到成效的政策,如货币政策、信贷政策,今天宣布首付款增加三五成,按揭利率提高几个点,明天房价马上会降。

  但这三类政策,都有自己的影响范围,不能指望一类政策代替别的政策的功能,如信贷政策就代替不了土地政策。

  另外,最重要的是如何在房地产发展过程中,及时处理违法违规的事情。这些案子不及时处理,以后处理起来的难度就非常大,甚至会引起大的动荡,以至于更难以下决心去处理这些违法违规的事。如果违法违规的事情长期得不到处理,既是对法律的不尊重,也影响到政府政策的信用,对社会、对其他遵纪守法的人更是最大的不公平。如对于多年不开发闲置土地的处理,多少年来,每年都说,但处理得很少,真有点像“狼来了”;再譬如“小产权房”,“小产权房”实质是无产权房,是违法建筑,但多少年来不及时处理,愈建愈多。当这样的违法建筑在一个城市有几千万平方米,几十万套,涉及几十万人,甚至上百万人时,处理“小产权房”已经不是一般的经济案件,很可能带来巨大的社会问题。类似这样的案件一定要及时处理,如现行的法律有漏洞,要及时调整法律法规,让它真正能维护城市的公平和秩序。

  信或不信:市场之惑

  在中国改革开放30多年的历史中,改革开放在经济中最大的体现就是实行市场经济,市场经济的确给中国社会和中国人民带来了巨大的进步和财富的增加。在没有改革开放,没有实施市场经济的年代,大家都工作得很辛苦,但总是吃不好,穿不好,也住不好,各个行业的服务都很差。但自从改革开放以后,哪个行业和地区先实施了市场经济,哪个行业和地区的经济就进步,社会就发展,价格也合理了,服务态度也好转了。而那些至今仍然被垄断的行业,没有实施市场经济的行业,它们的价格就会是高额的垄断价格,服务质量也很难改善。我想大家在这几十年中都深有体会。

  为什么市场经济能够给我们带来社会的进步和财富的增长呢?最重要的是在市场经济中有敏感的价格信号。市场经济中,所有的参与者在价格信号的指引下,能在很短的时间之内,用很有效的办法把各种资源组合起来。而市场中企业家的主要职责就是快速组合在价格信号指引下集中起来的各种资源。如果某种产品的价格高且销售好,这就是强烈的信号,说明这种产品和型号是市场上最需要的,这信号就指挥着企业家去组合各种资源,能够尽快生产出市场所需要的产品,满足市场上人们的需要。就好像人发烧时,最主要的是找到引起发烧的原因,也许是什么部位和器官发炎了,也许是感冒,找到原因就可以对症下药。而不能只治标不治本,不找原因,简单去吃退烧药,这对身体是非常有害的。而人的身体之所以会发烧,它也是给人们释放出来一个信号,提醒我们要去检查身体的什么地方出现毛病了。同理,我们如果太情绪化、太表面化地看待市场经济中的价格,而不去看价格形成背后的原因,就会让我们看不到价格背后的经济规律,看不到它所要给我们传递的信号是什么,房价如此,地价如此,股票的价格也是如此。只有理性地、科学地去看待市场经济中的价格,才能够发现和掌握这价格背后的规律,给社会创造出这个社会真正需要的财富,从而避免造成浪费。

  还有一个问题就是:市场经济中的价格涨落要统一吗?一定要别人降时你也降,别人涨时你也涨吗?中国已经实行市场经济许多年,中国投入到股票市场中的股民也很多,对市场经济有深入的了解,这个问题似乎不应该构成一个问题。但我还是看到有人写文章说“王石降价了该表扬,潘石屹涨价了该批评”。这是一个荒唐的命题。一般来说,任何一个商家如果生产出来的产品滞销,卖不出去,到了降价销售的地步,就一定要全面反省,要全面迅速地做出公司战略的调整。对于房地产开发商,就要反省自己产品所分布的城市和地段对不对,户型的大小是不是能满足市场的需要,产品的设计是不是在不断创新……因为任何产品的积压都很容易造成社会财富的浪费。

  在市场经济中,其实最可怕的就是整齐划一,没有平衡。一个市场中有人看涨,有人看跌,有人买多,有人买空,这才是正常的市场。如果有一种巨大的权威把市场中所有参与者的预期和他们买卖的行为都统一起来,达到了步调一致,一致看涨,或一致看跌,那市场马上就会崩溃,市场经济将不复存在。当然,价格的背后是价格规律和各种经济规律在作用,在这各种经济规律之后,还隐藏着更巨大的力量和规律。我们面对市场的复杂与深奥要不断探索,要怀有一颗敬畏之心,不能简单地盯着价格的涨跌,更不能要求复杂的市场整齐划一,动作一致。

  思维的伸展

  彻底解决中国房地产问题,除要解决好需求和供应外,还需要将人们的关注点转移到城市规划和对优秀建筑的追求上来。

  只可惜,人们对城市规划的思考和对优秀建筑的追求,远远不及对房价的关注度,对房价讨论的强音压过了一切长远、理性的思考。

  建筑、城市规划都是为人服务的,我们规划建设的城市,将影响未来人们的生活:是环保的、有效率的、有文化积淀的、谦卑的城市和生活方式,还是奢华的、浪费的、夸大自我的、以自我为中心的城市和生活方式?这些今天在我们的城市规划和建筑中都已埋下了伏笔。

  在十几年前,我们提出了“SOHO”的概念,引领了一阵子的潮流,当时出现了无数的学习和模仿现代城、SOHO及公社的建筑。十多年过去了,社会进步的速度让人吃惊,再也不能简单地用“SOHO”这种词语来概括这种变化了。大千世界的形态本身就是千姿百态的,是多维的、流线的、丰富多彩的,看一看我们身边的植物、动物,甚至河流、山脉、鹅卵石等等,就会发现这个世界的复杂和丰富远远超过我们所能表达的范围。因为受技术水平和信息的限制,人们不得不把复杂的问题简单化,抽象成为一维、二维、三维去思考问题、解决问题。表现在图形上就是直线、平面和立方体。在社会问题上也是简单地把人进行分类管理。今天技术的进步和信息的发展,让人们逐渐有能力来还原世界本来的面目,世界本来的面目就是多维的。

  与此同时,今天人们的生活方式、工作方式,包括行为方式都发生了巨大的变化,这种变化是什么?发展趋势是什么?我们的建筑和规划能不能跟得上这种变化和趋势?要用什么语言来表达这种变化和趋势呢?这是我前几年的一个困惑。几年来我一直在寻找,直到微博出现。

  我想在这里与朋友们一起分享三件事,这三件事似乎与我们谈的建筑未来的趋势没有关系,但这反映了人的变化趋势,是人的角色,人和人之间关系的变化,这种变化一定会影响到未来的生活方式,继而影响到未来建筑的形态,而且这种变化目前只是一个苗头,真正巨大的变化马上就要到来。

  第一件事,有一个家庭走失了小孩,父母把小孩的照片放在了微博上,请求网友们帮助寻找。到第二天中午,孩子便找到了,这是有无数网友帮忙和转发的结果。可以想象找到孩子的父母是多么地高兴,多么感谢这些转发的网友。人人都是参与者,人人都是新世界的受益者,每人付出举手之劳就会给他人带来幸福。

  第二件,我在家陪五年级的孩子做数学作业,有两道题把我难住了。我把题目放在了微博上,三分钟之内网友发来了正确答案,并且正确的答案现在还在源源不断地从全世界各地发送上来。

  第三件,某网友在肯德基上厕所,发现没有手纸了。他用手机发微博,让举手之劳就能给他人带来幸福。

  网友帮忙转发,希望这个餐厅如果有网友的话,通知服务员给几号厕所送手纸,几分钟后,手纸送到了。

  每个人身边都有无数这样的故事。我们的空间,人与人的联系、交往,通信方式,一直到行为模式、生活方式、工作方式和商业模式都在因此而变化。我们未来的社会、未来的城市是多维的,人和建筑会和植物一样自由地伸展、自由地成长和自由地交往。过去的那种固定的关系,直线化的、平面化的表达方式、思维习惯和建筑空间都将受到巨大的冲击。我们只有对趋势心怀敬畏,抓住变化,顺应变化做规划,不断推出适应变化的优秀建筑,才能更好地把握住房地产的未来。

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